전세 계약중인데 경매가 진행됐다면 (계약 중도해지 및 배당요구 신청)

제가 직접 겪은 일입니다.
집에 돌아왔더니, 현관 앞에 법원에서 온 통지서가 있더군요.
내용은 살고있는 주택이 경매에 넘어갔으니,
권리 신고 및 배당요구 신청을 하라는 내용이었습니다.

저처럼, 전세 계약 중에 경매가 진행됐다면
당황스러운 상황이 아닐 수 없는데요.
이럴 때, 어떻게 대처해야 하는지
제 경험을 토대로 말씀드리겠습니다.
부족함이 많아도 너그럽게 봐주세요!
 
목차
 

• 전세계약중 경매가 진행됐다면?
• STEP 1. 계약을 중도해지 한다.
• STEP 2. 권리신고 및 배당요구 신청하기
• STEP 3 임차권등기명령 신청하기
• STEP 4  민사소송해서 보증금 회수
• 맺은 말

 

---

전세계약중 경매가 진행됐다면?

살고 있는 집이 경매로 넘어갔다면
일반적으로 아래의 상황이라고 짐작할 수 있습니다.

(1) 집주인이 주택담보대출을 갚지 못해서 파산신청할 경우
(2) 집주인이 설정된 근저당의 이자를 못 내서 경매에 넘어갈 경우
(3) 집주인이 내가 아닌 또 다른 세입자의 보증금을 반환하지 못해
경매에 넘어간 경우

-
이럴 땐, 어떻게 대처해야할까요?
 

STEP 1. 계약을 중도해지 한다.

 

건물이 경매에 넘어가면
임차인은 임대인에게 계약을 해지할 수 있습니다.
이는 법률상 정당한 계약 해지 사유에 해당되기 때문입니다.

중요한 것은 집주인에게,
계약 해지 의사가 있다는 것을 전달해야 한다는 것입니다.

만약 집주인이 연락 두절 상태라면
내용증명을 보내어 자신의 의사를
확실히 표현하는 것을 추천합니다

내용증명을 보냈음에도
폐문부재 등으로
임대인에게 의사전달이 어려울 수 있습니다.

이때는 공시송달을 이용하면
동일한 효력을 가질 수 있습니다

내용증명과 공시송달에 관한
자세한 설명은 아래 링크에서 확인해 주세요!
 

내용증명과 공시송달 알아보기 : 집주인 연락이 두절됐을 때 해결 방법

 
 

STEP 2. 권리신고 및 배당요구 신청하기

권리 신고 및 배당요구 신청이란
[임차인이 이 집에 권리가 있고
낙찰이 될 경우 배당을 요구할 것임]을
신청하는 절차라고 이해하시면 됩니다

경매가 진행되었을 때,
집주인에게 돈을 받을 권리가 있는 사람은
법원에 경매 낙찰금의 배당을 요구할 수 있습니다.

법원에서 온 경매 안내문에
배당요구종기일이 적혀있는데,
그전까지 법원에 가서 신청서를 작성하셔야 합니다.

배당요구 신청이 완료되면
경매가 낙찰이 되고 난 후
낙찰금을 배당받으실 수 있습니다.

그럼, 어떻게 신청할 수 있을까요?
 
[1] 직접 법원에 신청
 
주소지의 관할 법원에
민사 집행과-경 매과에 찾아가서
권리 신고 및 배당요구 신청 서류를 작성한 뒤
제출하면 간단하게 완료됩니다.
이때 필요한 서류는 아래와 같습니다.
 
-배당요구 신청서(법원에서 직접 작성 가능)
-주민등록초본(주소변동사항포함)
임대차계약서 사본
확정일자가 기재된 서류
 
[2] 인터넷으로 전자로 신청
 
법원 전자소송 홈페이지에서
전자로 신청이 가능합니다.
신청서 역시 홈페이지에서 다운로드할 수 있어요
 

주의* 권리 신고 및 배당요구 신청을 한다고
무조건 보증금을 돌려받는 것은 아닙니다.
피해주택이 경매에서 얼마에 낙찰되었는지
다가구 건물이라면,
나 말고 다른 세입자가 얼마나 있는지 등,
건물에 따라 여러 번 확인을 해봐야 합니다.
자신보다 선순위의 채권자(권리자)가 많거나
낙찰가가 자신의 보증금보다 낮을 경우
보증금 전부를 돌려받지 못할 수 있습니다

 
 
 

STEP 3 임차권등기명령 신청하기

 
 
경매가 진행되어 임대차 계약이 종료되고
설상가상 이사를 가야 하는 상황이라면,
임차권등기 명령을 하는 것이 좋습니다.

만약 임차권등기명령을 하지 않고 이사를 가게 되면
세입자는 *대항력과 *우선변제권을 상실하기 때문입니다.
 

*대항력은 제삼자에게
임대차 계약을 주장할 수 있는 권리로
임차인이 임대차 계약 후 전입신고,
확정일자를 통해 얻을 수 있습니다.

*우선변제권이란
경매가 진행되어 낙찰될 경우
후순위 권리자보다 우선적으로
보증금을 회수할 수 있는 권리를 말합니다.

 
대항력과 우선변제권을 상실하게 되면
추후 보증금을 회수에 어려움이 있을 수 있으니
임차권이 등기에 기재가 되기 전까지는
이사를 가지 않고
반드시 점유해야 합니다.
 

전세사기 임차권등기 명령 총정리 | 신청 조건 필요서류 지연이자 주의점

 
 

STEP 4  민사소송해서 보증금 회수

 
 
STEP 1에 따라 임대차 계약을 해지하고
STEP 3 임차권등기 명령까지 했으나
보증금을 반환받지 못했다면,
 
보증금 반환소송 또는 지급명령과 같은
민사소송 법적절차를 진행할 필요가 있습니다.
 
보증금 반환소송에서 승소를 하게 되면
집행권원의 권리를 획득할 수 있는데요.
 
이 권리를 통해 집주인의
신용상태나 거래하는 은행을 확인할 수 있고
나아가 집주인의 재산을 강제 집행하여
보증금을 회수하는 방법이 있습니다.
 
아래 링크를 참조해 주세요!

전세사기 당했을 때 소송: 민사소송과 형사소송

 
 

맺은 말

 
전세살이 중에, 집이 경매에 넘어가니
너무 당황스럽고 경황이 없었답니다.
많은 분들도 마찬가지라 생각이 드는데요.
 
그래도 모쪼록 침착해서
손해를 최소화하는 게 삶에 유리할 듯합니다.
모두 힘드시겠지만 조금만 더 힘내보시기를!