전세사기를 당했을 때, 소액임차인이라면
보증금 일부를 반환받을 수 있다는
사실 알고 있으셨나요?
오늘은 부동산 계약을 할 때
반드시 알아야 하는 최우선변제금에
대해서 알아보겠습니다.
목차
- 최우선 변제금이란?
- 최우선 변제금을 받을 수 있는 조건은?
- 소액임차인 구분하기 나는 소액임차인일까?
- 최우선 변제금 한계
- 소액임차인이 많을 때 최우선 변제금은?
- 맺은 말
최우선 변제금이란?
최우선변제금이란
*소액임차인의 보증금일부를
다른 권리자보다 최우선적으로
인정해 주는 권리를 말합니다.
최우선변제금 요건을 충족하면
선순위 물권자가 있더라도
보증금 일정액을 우선하여
변제받을 수 있습니다.
최우선 변제금을
받을 수 있는 조건은?
그럼, 최우선 변제금을
받을 수 있는 요건을 살펴봅시다.
최우선변제금을
받을 수 있는 조건은
총 4가지입니다.
- 대항력을 갖춘 경우일 때
- 경매 시에만 적용 가능
- 배당요구를 완료한 경우
- 소액임차인 범위에 속할 때
1. 대항력을 갖춘 경우일 때
최우선 변제금을 받으려면
임차인은 배당요구종기일까지
대항력을 갖추어야 합니다.
대항력이란 임대주택의 임차인이
자신의 임대차 관계를 제삼자에게
주장할 수 있는 권리를 말합니다.
임대차 계약에서
대항력을 갖추는 방법은
주택점유를 하면서
*전입신고와 *확정일자를
받아놓는 것입니다.
*전입신고
관할 관청(동사무소)에 전입했다는 사실을
신고해야 하며, 정당한 사유 없이 하지 않을 경우
과태료 부과 및 법적보호를 받기 어려움
*확정일자
주택임대차계약을 체결한 날짜를
법적으로 인정하는 것으로
확정일자를 받은 날짜에
임대차 계약문서가 존재했다는
사실이 공적으로 인증됨
2. 경매 시에만 적용가능
최우선 변제금을 받으려면
단순 매매나 양도 교환등이 아닌
경매 시에만 적용이 됩니다.
3. 배당요구를 완료한 경우
건물이 경매에 넘어가면,
법원에서는 해당 건물
권리 신고 및 배당요구 신청서를
제출하라는 편지를 발송합니다.
법원이나 전자소송 홈페이지를 통해
권리 신고 및 배당요구신청서를 제출해야만
추후 낙찰이 됐을 때
최우선 변제금을 받을 수 있습니다.
4. 소액임차인 범위에 속할 때
최우선 변제금은
소액임차인 범위에 속하는 경우여야만
받을 수 있습니다.
소액 임차인 범위는
최우선 변제금에서
가장 핵심적인 부분이라고
할 수 있습니다.
건물이 경매에 넘어갔다고 가정했을 때
낙찰이 되면 순위대로 배당이 시작될 텐데요.
소액임차인의 경우
전입, 확정일자가 다른 권리자보다 늦은
후순위의 임차인이라도
최우선 변제금 요건을 충족한다면
다른 권리자보다
우선하여 변제를 받을 수 있습니다.
*주택임대차보호법
제3조 제1항 및 제8조 제1항 근거
<제3조 제1항>
임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도
임차인(賃借人)이
주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는
그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다
<제8조 제1항>
임차인은 보증금 중 일정액을
다른 담보물권자(擔保物權者)보다
우선하여 변제받을 권리가 있다.
이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의
등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
다시 말해 소액임차인이 있는 건물이
경매에 넘어갔을 때, 건물 낙찰금 배당 순서는
소액임차인 일부 변제 > 선순위 > 후순위인 거죠.
만약 소액임차인이 없다면
선순위 > 후순위로 배당됩니다.
소액임차인 구분하기 나는 소액임차인일까?
그렇다면, 내가 소액임차인인지 아닌지를
어떻게 알 수 있을 까요?
아래 같이 알아봅시다.
(1) 소액임차인 구분하기
등기사항전부증명서에
최초 근저당 설정 날짜 확인하기
살고 있는 주소의 등기부등본에서
담보물권 설정 날짜를 확인해 주세요.
담보물건 (예)-은행 근저당
등기사항전부증명서 [을구]에서 확인 가능
(2) 소액임차인 구분하기
근저당 날짜 기준으로
자신의 보증금이
소액임차인 범위에 드는지 확인하기
중요한 것은 전세 계약 날짜 기준이 아닌
담보물권이 언제 설정이 되었냐가 기준입니다.
예를 들어 보겠습니다.
서울에 집을 구하는 A
2024년도에 전세보증금
1억 5천 인 집을 계약하려고 합니다.
그런데 선순위 근저당이
2020년에 설정되었네요
이때 A는 소액임차인일까요?
답은 아닙니다.
선순위 근저당이 접수된
2020년도 소액 임차인 범위는
1억 1000만 원 이하여야 합니다.
그렇기 때문에
A는 최우선변제금을 받을 수 없습니다.
소액임차인이 아니기 때문이지요
같은 상황이지만
선순위 근저당이
22년에 설정되었다면 어떨까요?
이때 A는 소액임차인일까요?
답은 맞습니다.
2021/05/11 이후
설정된 근저당은 1억 5000만 원은
소액임차인 범위이기에
집이 경매가 넘어가도
최우선 변제금을 최대 5천만 원을 받을 수 있습니다.
최우선 변제금 한계
위 글에 최우선변제액이
최대 지급 기준이라고 언급했는데요.
최대로 받을 수 있으면 가장 좋지만,
전액을 받기에는 한계가 있을 수 있습니다.
건물이 낙찰이 될 경우
최우선 변제금은
낙찰가액의 1/2를 넘을 수 없습니다.
(예) 보증금 1억 5천 일 때
최우선 변제금 최대 5천만 원
해당 건물의 낙찰가가 8000만 원이라면,
임차인은 얼마를 받을 수 있을까요?
답은 4000만 원입니다. 왜냐면 낙찰가의 1/2만큼만,
최우선변제금으로 지급되기 때문이지요.
소액임차인이 많을 때 최우선 변제금은?
그렇다면 다가구 건물처럼,
소액임차인이 많을 때는 어떻게 될까요?
소액임차인이 다수일 때는
[건물 낙찰금의 1/2] % 소액임차인의 수로 계산합니다.
소액임차인들의 보증금 비율에 따라 평등하게
낙찰금이 배당됩니다.
[예] A, B는 소액임차인이며 보증금이 동일합니다.
둘 다 최대 5000만 원까지
최우선 변제금 받을 수 있다고 가정했을 때,
피해 주택이 8천만 원에 낙찰된다면
A, B 가 받을 수 있는 최우선 변제금은 얼마일까요?
A-2000만 원 B-2000만 원입니다.
건물이 8000만 원에 낙찰되어
낙찰의 절반인 4000만 원을
최우선 변제금으로 지급이 가능한데
소액임차인이 두 명이고 보증금 비율이 같기 때문에
각 2천만 원씩 나눠서 배당받는 것이죠.
맺은 말
이렇게 최우선 변제금에 대해 알아보았습니다.
전세사기 등으로 보증금을 잃어서
자포자기하고 싶을 때가 많을 겁니다.
문제를 해결하는 게 쉽지는 않지만,
최우선변제금 같은 제도로
조금씩이라도 슬슬 해결이 된다면
해결의 첫 단추를 끼웠다고 봐도 무방하지 않을까요?
모두 건투를 빕니다!
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