임대차 계약-묵시적 갱신과 합의 갱신의 차이 알아보기

 
 
임대차 계약에서 가장 중요한 것은 계약기간입니다.
그렇다 보니, 계약만료 시점이 다가오면,
갱신에 대해 고민이 많아질 수밖에 없지요.
갱신 방법에는 크게 묵시적 갱신과 합의 갱신
두가지가 있다는 것! 알고 계셨나요?
임대차 계약을 갱신해야 한다면
어떤 방식으로 갱신하는 게 좋을지 알아보겠습니다.
 
<목차>

• 묵시적 갱신이란?
• 합의 갱신이란?
• 묵시적 갱신과 합의 갱신 차이점은?
• 맺은 말

 

 묵시적 갱신이란?

 
 
먼저, 묵시적 갱신의 개념에 대해서 알아봅시다.
묵시적의 사전적 정의는 아래와 같습니다.

묵시적 : 말이나 행동을 직접적으로 드러내지 않고
은연중에 뜻을 보이는 것

 
즉, 묵시적 갱신이란 법률에 따라
계약 갱신에 대한 의사표시가 없을 때
임대차 계약이 종료가 아닌
기존의 임대차 계약과 동일한 조건으로
재계약이 체결된 것으로 간주합니다.
즉, 집주인에게 계약을 해지한다는 말을
하지 않는다면, 계약기간은 자동으로 갱신(연장)됩니다.
 
좀 더 자세히 말하자면,
임대인(집주인)이 계약기간이 끝나기
2~6개월 전까지의 기간에
(1) 임차인(세입자)에게
'계약을 연장하지 않겠다'는 말을 하지 않거나

(2)'계약 조건을 변경해야만
계약을 연장하겠다'라는 말을 하지 않았다면
임대차 계약은 이전 계약과 동일한 조건으로 갱신됩니다.
임차인 또한 이와 같습니다.

중요한 포인트는, 묵시적 갱신에는 
계약을 해지하겠다는 의사가 없어야 하며
계약 조건의 변경도 통지하지 않아야 한다는 겁니다.

그리고 계약종료 1개월 전에,
임대인이 임대차계약조건 변경을 요구한다면,
임차인은 해당 의사를 거절할 수 있습니다.
이미 묵시적 갱신으로 지난 계약과
동일하게 계약이 연장되었기 때문입니다.

다시 말해 묵시적 갱신의 쟁점은
'임대인과 임차인의 의사소통 여부'입니다
계약종료 기간 2개월 전까지
임대차기간 관련한 어떠한 의사표시도 없다는
전제가 있어야만 묵시적 갱신 계약이 성립합니다.

*여기서 잠깐!
만약 전세사기가 의심된다면?

묵시적 계약은 임차인을
보호하기 위해 만들어졌으나
전세사기가 의심된다면
임차인에게 불리할 수도 있습니다.

임대차 계약이 끝나기 2개월 전까지
임차인이 계약종료에 관한 의사를
전달했다고 하더라도,

임대인이 연락두절 등으로
제대로 인지를 하지 않은 상태라면,
임대차 계약이 연장될 수 있기 때문입니다.

보증금 반환은
임대차 계약기간이 끝나고 나서
돌려받는 것이 순서임으로,
묵시적으로 계약이 연장되면
보증금 반환도 늦어집니다.

해당 경우에는
내용증명과 공시송달로
임대차 계약 의사를
명확하게 전달하는 것이 좋습니다.

그렇다면, 묵시적 갱신이 될 경우
기간은 어떻게 연장이 될까요?

묵시적 갱신이 될 경우, 관리비나 특약등
기존의 계약내용이 그대로 연장되나,
계약기간의 경우는 조금 달라집니다.
주택은 2년 상가는 1년 연장되는 것을
원칙으로 합니다.

묵시적 갱신을 했는데,
계약을 종료하고 이사 가고 싶다면?

묵시적 갱신을 하였으나,
추후 이사를 가야 할 일이 생긴다면,
임차인은 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.
임차인이 계약해지를 통지하면
임대인은 통지를 받은 날로부터 
3개월이 지나면 그 효력이 발생했다고 봅니다.

이때는 묵시적 갱신된 임대차 계약이 해지됩니다.
즉, 통지하고 3개월 뒤
보증금을 반환받고 나갈 수 있다고 보면 됩니다.

묵시적 갱신 중도해지 시 중개수수료는 누가 내야 하나요?

임대인이 내야 합니다. 묵시적 갱신 상태에서
임차인은 퇴실 시 중개보수를 부담하지 않아도 됩니다.
 

합의 갱신이란?

 
지금부터는 합의 갱신에 대해 알아보겠습니다.

합의 갱신이란, 임대차 계약 종료 2개월 전에
임대인과 임차인 둘 다 새로운 조건(기존의 조건 변경)으로
합의하여 계약을 갱신하는 것을 말합니다.
 
합의 갱신에서는
계약 내용이 동일할 수도 있고,
재계약 시 전세금을 올린다거나
기타 다른 요구 조건을 하여
임대차 계약을 연장할 수 있습니다.

합의 갱신의 포인트는
상호 의사를 의논해서 결정했다는 것에 있습니다.
그렇기에 계약 갱신 요구권에 사용되는
전월세상한제는 적용되지 않습니다.
 
합의 갱신으로 임대차 계약을 연장했는데,
계약을 해지하고 싶을 땐?

합의 갱신이 된 경우 임차인은
계약서상 연장된 기간 동안 
반드시 거주를 해야 하며
중도해지를 원할 경우 
임대인과 다시 합의를 거쳐야 합니다. 

다만 이 경우, 임대차 계약기간을 지키지 못한 것은
임차인이므로 신규 임차인을 소개를 위한
중개수수료는 부담은 임차인에게 있습니다.
 
 

묵시적 갱신과 합의 갱신 차이점은?

지금까지 묵시적 갱신과 합의 갱신에 대해 알아보았습니다.
그렇다면  묵시적 갱신과 합의갱신 차이점이 뭘까요?
 
바로 중도퇴실 여부에 따른 중개 수수료입니다.

묵시적 갱신은 중도 퇴실이 비교적 자유롭습니다.
이는 임차인에게 매우 유리하게 작용을 하는데요.
중도퇴실 가능 여부에 따라
중개수수료를 지급해야 하기 때문입니다.

즉 묵시적 갱신의 경우
"임대차 계약 기간"을 제대로 지켰다고 보기 때문에
중도 퇴실을 하더라도,
새 임차인을 구할 때 임대인이 중개 수수료를 내야 합니다.

다만, 합의 갱신된 상태에서 중도 퇴실을 희망할 경우,
임차인이 임대차 계약 기간을 못 지킨 것으로 보기 때문에,
임차인이 새 임차인을 구하는 수수료를 부담해야 합니다.
 
 

맺은 말 

 
임대차 계약을 갱신할 때
알아 두어야 할게 이만저만이 아닙니다.
그래도 아는 것만이 힘 아닐까요?
 
묵시적 갱신과 합의 갱신을 구별할 수 있다면
임대차 계약이 종료될 때
원하는 계약을 모르는 것 보다는,
더 유리하게 취할 수 있을 겁니다.
긴 글을 읽어주셔서 감사합니다.