전세사기 경매 | 임의 경매와 강제 경매 특징과 차이점

전세로 살고 있는 집이

경매에 넘어갔다는 말을 들으면 아찔합니다. 

익숙한 듯 낯선 단어 '경매' 
대체 경매가 뭘까요?

목차

• 경매란?
• 경매의 종류(임의경매, 강제경매)
• 임의경매란?
• 강제경매란?
• 임의경매와 강제경매 요약
• 맺은 말

 

경매란?

 
경매란 상품의 가격을
판매자가 아닌 입찰자들이 정하는 것을 말합니다.

입찰자들이 희망하는 가격을 적어내면
그중 가장 최고가를 적은 입찰자에게
판매하는 것이죠.
 
부동산 경매도 마찬가지입니다.
집주인이 자의든 타의든 내놓은 부동산매물을
입찰자들이 경쟁해서 가장 최고가에 사는 것이죠.
 
부동산에서 경매가 나왔다는 말은
보편적으로, 그 매물에 사건이 있다는 말로

해석할 수 있습니다.

 

[전세사기 경매의 대표적인 예]

 

(1) 집주인이 보증금을 못 돌려줘서

세입자가 경매를 진행하는 경우

 

(2) 집주인이 은행에 근저당(건물을 담보로 빌린 부채)

이자를 못 내서 은행이 경매를 진행한 경우

 

(3) 전세권을 설정한 세입자가 보증금을 돌려받지 못해서

경매를 진행한 경우

 

경매의 종류(임의경매, 강제경매)

 
그렇다고 모든 경매가 똑같은 것은 아닙니다.

법원에서는 채권자의 권리에 따라,

임의경매, 강제경매 두 가지로 구분합니다.

 

 임의경매란?

 

 

채무자가 채무를 이행하지 않아
담보권자가 채무자의 담보를 경매에 넘겨
채권을 회수하는 것을 말합니다.

여기서 담보물권이란
근저당권이나 전세권, 저당권등이 있습니다.

쉽게 예를 들어 설명해 보겠습니다.

 

김철수는 건물을 취득하면서
은행에 돈을 빌립니다.
은행은 건물을 담보로 돈을 빌려주죠.

그런데 김철수는 고금리에
대출이자를 감당하지 못합니다.

은행은 김철수에게 이자를 받지 못하자
건물을 경매에 넘겨
빌려줬던 돈을 받으려고 합니다.

은행은 담보물권을 통해 임의 경매를 개시합니다.

 

임의 경매는
법적 절차가 생략된
비교적 간단한 경매 집행 방법입니다.
 
경매가 낙찰되면 담보권자(은행)는
우선적으로 낙찰금을 배당받기 때문에
채권회수가 비교적으로 용이한 편입니다.
 
다만, 담보로 설정된 재산만
경매에 넘길 수 있고
담보가치가 하락할 경우에는
채권 회수가 어렵습니다.
 
또 다른 선순위에 채권자가 있을 경우에는
배당순위에 따라 채권회수가

가능하다는 단점이 있습니다.

 

강제경매란?

 

강제경매는 채권자가
*집행권원을 통해

건물을 경매에 넘겨
채권을 회수하는 것을 말합니다.

 

 

채권자가 법원의

민사소송 판결문이나 지급명령을 통해

집행권원을 가지고 있어야만
경매에 넘길 수 있으며
 
채권자는 채무자가

채무를 불이행한다고 판단 시
강제경매를 신청할 수 있습니다.

 

 *집행권원
국가의 강제력에 의하여
채권자가 채무자에게
청구권을 가지고 있음을 표시하며
그 청구권을 강제로 집행할 수 있음을
인정한 공정문서.
집행권원의 종류로는 판결문이 있음
 

예를 들어 보겠습니다.
 
집주인에게 보증금을 돌려받지 못해
민사소송을 한 A가 있습니다.
A는 승소했지만,
집주인은 여전히 돈을 돌려주지 않는군요.

괘씸한 A는 법원에 강제경매를 신청합니다.
건물이 낙찰되면 낙찰금으로
자신의 보증금을 회수할 작정입니다.

이렇듯 강제경매는
법원의 판결과 집행명령에 의해 
진행되어 임의경매보다

법적 강제력이 강합니다.
 
또한 채무자의 각종 재산을 
전부 경매에 넘겨 채권 회수를 보다

적극적으로 할 수도 있습니다.
(각종 부동산 및 채무자의 차량 등)
 
다만, 절차가 복잡한 편이라
시간이 비교적 많이 소요되며,
임의 경매보다 비용도 많이 듭니다.

 

임의경매와 강제경매 요약

 

마지막으로 임의 경매와 강제경매

특징을 요약해 보겠습니다.

[임의경매 특징]
장점 :비용과 시간이 경제적인 편
단점 : 공신력이 떨어지고

담보물에 한해서만 경매에 넘겨
채권 회수에 보수적인 편임
 
[강제경매 특징]
장점 : 공신력이 있는 편임
채무자의 다른 재산도 전부 경매에 넘겨
적극적으로 채권 회수를 할 수 있음
단점: 시간 및 비용이 부담
 

 

맺은 말

 

전세사기 기사가 하루가 멀다 하고
나오는 중입니다.
자연스럽게 경매건수도 폭발적으로

증가하고 있는 추세이고요.
이는 전세난의 증거라고 할 수 있겠지요.
아는 것이 힘이라고 했습니다.
전세사기를 당해 제 글을 읽으신다면,
읽는 모든 분들께 모쪼록 좋은 결과 있으시길 바랍니다.